13 (16:59 Mar 29, 2005)

现在终于可以开始讲讲卖房子的过程了。我想接着前面的话题接着说OFF-MARKET (SALE BY HOME OWNER)的问题。

我们自己考了一个LICENSE，所以LISTING COMMSSION肯定就省了。LIST IN MLS OR NOT所差的只是买方的2。5%。一开始，我们是想先TRY SALE BY OWNER，这2。5%也不是小数目，能省还是要省得。

前面有人问我们LISTING和写CONTRACT的一些问题。一来，我们自己买过房子(两次了)，所以懂得一些。二来，考了 LICENSE之后，我们已经帮朋友买/卖过两个房子了，加上我们自己这次买的房子，所以，也算的上有经验了，对全部过程一点都不陌生。有好几个朋友也想自己考个LICENSE，我这里顺便说两句。整个考试过程大约需要1-3个月，COST 400-500美刀，需要GREEN CARD或至少EAD。考试并不难，主要是花时间。如果你们有兴趣，我将来可以写写怎么拿LICENSE。LICENSE FEE 大概200美刀四年。

以前我们考LICENSE主要是为了给自己RE-FINANCE，现在大概没有这个必要了。如果你考执照是为了买卖房子，那么你需要 JOIN REALTOR BOARD，在湾区，这个的费用是$1200-$1500一年。JOIN REALTOR主要有四个好处。(1) 可以将房子放到MLS LISTING上。实际上就是放到一个PRIVATE的网站上。这个网站只有REALTOR有权力登陆。这对卖房子来说大概是最重要的。你不是REALTOR是做不到的。(2) 有SUPRA KEY可以打开别人的房子，如果你是为了买房子，这个KEY也是很重要的。(3)有一些INTERNAL WEBSITE可以看到一些INTERNAL的信息。(4) 有所有的LEGAL CONTACT和FORM。另外，你需要找一个也JOIN了REALTOR的BROKER，他/她是你名义上的老板。实际上只做两件事。(1) 从你挣得 COMMSSION中提成，(2)如果有纠纷，BROKER负法律责任。

好了，回到卖房子上来。

我们是星期一拿到新房子，星期二在新居装新地毯，星期三MOVING，星期四CLEAN，星期五STAGING，(不要学我，那一周太累了)。然后想周末SALE BY OWNER FIRST。

我们做了我们最大的努力，在ORACLE，CISCO，SUN还有其他一些知道的MAILING LIST发了OPEN HOUSE 的消息，当然还有MIT BBS。我们接到了不少电话，不过星期六来看的人廖廖无几。好多还是NEIGHBOR。

有一两个人，老印，一听我们SALE BY OWNER，第一句就问可不可降价。因为我们心里大概还是对能卖>65W有信心的，所以就没同意。还有一个，还带了个AGENT，要求我们付COMMSION，还只愿意出645K。后来我们真正收OFFER的时候，那些想写650K的好几个AGENT都给我们打电话，问有没有希望先。有一两个前面说要给OFFER的，后来我们FOLLOW-UP，问怎么没给，他们都说他们只能给到65W-66W之间，觉得自己没戏，就没给OFFER。可见前面我们SALE BY OWNER时的人，明显的欺负我们没有LISTED IN MLS LISTING。

前面我说过，在那个时候，如果有个人愿意OFF-MARKET出67W，我肯定会卖给他。这里也有人说我一定可以卖>67W。事实证明，这对BUYER绝对是个GOOD DEAL，这个价格绝对是个BELOW MARKET的价格。可是每个人心里都难免有些GREEDY，有想占别人便宜的心里。所以，我觉得，如果大家看到一家SALE BY OWNER，你觉得直多少钱，就老老实实的给多少钱，不要太GREEDY。人们太GREEDY的结果实际上是最后迫使我们PUT IN MLS LISTING 而让那些AGENT赚到了最多的利益。特别是在一个HOT的MARKET里，you will never know how crazy for some buyers。

14 (21:31 Mar 29, 2005)

现实给我们上了一堂课，看来买方的COMMSION还是不付不行。用我们家那位的话来说，他们家乡买个牛马还要去专门的牛马市，更何况是买房子这么大一件事，不付出点代价，怎么能让大家都知道呢。

我们星期六当天晚上就把我们的房子放到了MLS LISTING上。果然星期日来的人就多多了。

我们是3/12 LISTED IN MLS，因为第一个周末已经过了一半了，所以想下个周末再OPEN HOUSE 一次。我们知道房子在MARKET上时间放太长不好。BUYER会FORGET，会FEEL TIRED(一个AGENT的原话)。我们自己就曾经看过一个房子，觉得还可以，可它两周之后才收OFFER，到时候，我们又看了好几个房子了，都差不多把那个房子给忘了，最后想想自己不是特SERIOUS，就没写OFFER。所以最后想来想去，绝定下个星期(3/19， 3/20)OPEN HOUSE 完了之后的周二收OFFER。

现在回想起来，如果从头再来一次，我肯定会在MOVING OUT或者CLEAN之后的当天上MARKET，也就是第一个周三或周四上MARKET，在MLS LISTING上说明NO SHOW BEFORE OPEN HOUSE AT SAT/SUN“， 然后OPEN HOUSE之后，新鲜热辣的在接下来的周三收OFFER。因为后来我收的OFFER多数都是第二个周末来看房子的人。那么前面看的人大概真的TIRED或者FORGET了。还有就是，在后面那一周，我们和另外两个CONDITION也不错的房子撞上了。他们也是差不多同时上市，同时收OFFER。虽然我们对最后的结果还是满意的，不过不管怎么说，有同样的房子和你一块在一起竞争，总是不是一件好事。要是我们早上MARKET，早收OFFER一周，说不定会吸引更多人，卖得更好呢。

15 (18:25 Mar 30, 2005)

房子上了MLS以后，没有什么太多可做的。我们建了个网站，把一些REPORT放在上面。每天时不时会有一些电话问这问那。我们每两天跑过去收收信，顺便看一看。每次去，桌子上的名片就有又会多出一些，就知道这几天又有些人来看房子了。除此之外，也没什么好做的了。然后就是第二个周周末的OPEN HOUSE。

因为我们自己做AGENT，所以我的感觉好象上了MLS之后可做的并不多。我不知道那些PROFESSIONAL的AGENT可能做些什么去PROMOTE这个房子。反正我们能做到的就是尽量回答好每个电话。有感兴趣的MAKE SURE FOLLOW-UP。反正在这样的MARKET下，总是BUYER不敢错过每一个机会就是了。所以，我也不觉得我们做的比那些和我打过交到的AGENT少。

所以顺便说一句LISTING AGENT，你买房子可以没有SELLING LIST，可是卖房子不可能没有LISTING AGENT。有一个AGENT跟我们讲，在这个行业里，A SUCCESSFUL AGENT is a listing agent with a lot customers，因为LISTING AGENT总是能赚到钱的，BUYER‘S AGENT J就不见得了，因为你不知道什么时候才能买到房子。另外LISTING AGENT，至少我的感觉可做的并不多。而BUYER’S AGENT H还要不停的带客户去看房子。这大概就是湾区为什么有非常多的人愿意1。5%或者甚至1%帮你卖房子。而愿意1%帮你买房子大概就少多了。

想说说我见过的两个比较过份的AGENT，让大家心里有个数。一个是当年我们邻居的LISTING AGENT，我们的一个朋友给了他OFFER，可是他不怎么愿意理我的这个朋友，可是又好象没什么别的OFFER，我们正奇怪怎么回事呢，房子就卖掉了。而且卖的比我朋友出的价还低了一些。后来和我朋友聊聊，又和新邻居聊聊，才知道这个LISTING AGENT存心要找一个愿意让他做BUYER‘S AGENT 的买主，这样他可以赚双份。至于SELLER的利益，他才不管呢。

还有一个AGENT，是我们买房子的时候遇到的。他卖的那个房子，还不错。我们就去看了。他就问我们有没有AGENT，显然想给我们做AGENT，我们跟他说我们自己就有执照。他点点头，又问了一些我们别的情况，大概觉得我们比较有希望，就跟我们说他愿意告诉我们一些INTERNAL INFORMATION，比如别人出了多少钱。还可以在SELLER面前尽量让他接受我们的OFFER，不过我们要私下给他房价的0。5%。他说这个SELLER只给他1%，他觉得太少了。我们当时想想要是真的能买到，0。5%也还可以，就答应了。不过最后还是没有买他的这个房子。他最后买给了谁我不认识，不过我很怀疑他也是做了BUYER’S AGENT，赚了双
份，所以才没买给我们。因为他告诉我们一开始和COUNTER OFFER我们都是最高的。怎么突然有出来个比我们高6千的，挺可疑的。

中国人说“防人之心不可无”。反正房子买卖实际上是充满了人的因素。AGENT和SELLER的利益有时是冲突的。AGENT可能有很多私下的猫腻。找一个你能信赖的AGENT又不贵的，未必是件容易的事。我们是自己给自己做AGENT，所以一定会为自己的最大利益去努力。可是我不推荐所有的人，至少是FIRST TIME BUYER这么做。这么重大的一件事，如果你什么都不懂得话，那些CONTRACT就够你读几天的了。